🏡 Acheter un bien immobilier en Italie en 2026
L’Italie est l’une des destinations préférées des expatriés et investisseurs français. Les prix immobiliers sont globalement inférieurs à ceux de la France, et le pays offre des avantages fiscaux attractifs pour les primo-accédants à la résidence principale. Mais avant de vous lancer, voici tout ce que vous devez savoir sur le processus d’achat et les coûts réels.
💰 Les prix de l’immobilier en 2026
Les prix varient considérablement selon les régions :
- Milan, Rome (centre) : 4 500 à 8 000 €/m²
- Florence, Bologne, Turin : 3 000 à 5 000 €/m²
- Naples (centre) : 2 000 à 3 500 €/m²
- Pouilles, Calabre, Sicile (intérieur) : 800 à 2 000 €/m²
- Zones rurales : à partir de 500 €/m², parfois même moins avec les programmes « maisons à 1 € »
🏚️ Les maisons à 1 € : mythe ou réalité ?
Plusieurs communes du Sud et du Centre de l’Italie proposent des maisons en état de délabrement pour 1 € symbolique. Attention : ces biens nécessitent des travaux lourds (budget rénovation souvent supérieur à 50 000-100 000 €), et l’acheteur s’engage généralement à rénover dans un délai de 3 à 5 ans. Des communes comme Sambuca di Sicilia, Mussomeli ou Bisignano ont popularisé cette initiative. C’est une opportunité, mais pas une bonne affaire au sens strict.
📋 Les étapes d’un achat immobilier
- Obtenir le codice fiscale : indispensable pour tout acte notarié
- Compromesso : avant-contrat avec versement d’une caution de 10 à 20 % du prix
- Due diligence : vérification du titre de propriété, des dettes, conformité cadastrale (faites appel à un Geometra)
- Acte définitif (Rogito) : signature chez le notaire, paiement du solde et transfert de propriété
💸 Les frais d’acquisition à prévoir
Comptez entre 7 et 13 % du prix d’achat en frais supplémentaires :
- Taxe d’enregistrement : 2 % de la valeur cadastrale (résidence principale) ou 9 % (résidence secondaire)
- TVA (achat neuf) : 4 % (résidence principale), 10 % (secondaire), 22 % (luxe)
- Frais de notaire : 1 à 2,5 % de la valeur déclarée + 22 % de TVA
- Commission d’agence : 2 à 5 % chacun (acheteur et vendeur), + TVA à 22 %
- Geometra (expert technique) : 500 à 1 500 €
- Traductions et conseils juridiques : 1 000 à 3 000 €
Exemple pour un appartement à 250 000 € en résidence principale : frais supplémentaires d’environ 21 000 € (8,4 % du prix).
🏠 Taxes annuelles pour les propriétaires
- IMU : exonérée pour la résidence principale non luxueuse. Pour une résidence secondaire : 0,46 % à 1,06 % de la valeur cadastrale.
- TARI : taxe ordures ménagères, variable selon la commune.
- Bonus rénovation 2026 : déduction fiscale de 50 % pour les travaux sur la résidence principale (plafond 96 000 €), répartie sur 10 ans.
🏦 Financement : le crédit immobilier en Italie
Les non-résidents peuvent obtenir un prêt immobilier en Italie, généralement jusqu’à 50-60 % de la valeur du bien. En 2026, les taux d’intérêt se situent entre 3,6 % et 4,1 % selon le profil. La présence du codice fiscale et d’une assurance maladie est requise.
👉 Voir aussi : louer un appartement en Italie, formalités de résidence et fiscalité pour propriétaires expatriés.