🏠 Acheter un bien immobilier au Maroc : ce qu’il faut savoir en 2026
Le marché immobilier marocain attire plus de 60 000 investisseurs français chaque année. Les prix, encore compétitifs par rapport à l’Europe, associés à des rendements locatifs pouvant atteindre 6 à 7 % brut dans certaines villes, font du Maroc une destination d’investissement sérieuse. Mais l’achat immobilier au Maroc pour un étranger obéit à des règles spécifiques qu’il convient de bien maîtriser.
📋 Les droits des étrangers à l’achat immobilier au Maroc
Les ressortissants étrangers, dont les Français, peuvent librement acquérir des biens immobiliers au Maroc, qu’il s’agisse d’appartements, de villas ou de terrains. Il n’existe pas de restriction à la propriété étrangère. La seule contrainte réglementaire concerne le financement : les fonds utilisés pour l’achat doivent être transférés depuis l’étranger via un compte en devises ou en dirhams convertibles, pour garantir la possibilité de rapatrier le produit d’une éventuelle revente.
💰 Prix de l’immobilier par ville en 2026
Voici les fourchettes de prix constatées sur le marché en 2025-2026 :
- Casablanca : 13 000 à 15 000 MAD/m² en moyenne pour un appartement (1 200 à 1 400 €/m²). Quartiers prime (Ain Diab, Anfa, Casa Finance City) : 22 000 à 27 000 MAD/m².
- Rabat : 12 000 à 14 500 MAD/m² en moyenne (1 100 à 1 350 €/m²). Agdal, Souissi, Hay Riad peuvent dépasser 20 000 MAD/m².
- Marrakech : 13 000 MAD/m² en moyenne (1 200 €/m²). Guéliz et Hivernage : 17 000 à 20 000 MAD/m². Palmeraie : prix sur demande.
- Tanger : 15 000 à 17 000 MAD/m² en zone côtière, avec une forte hausse depuis 2022.
- Agadir : 8 000 à 13 000 MAD/m² (740 à 1 200 €/m²).
🔍 Le processus d’achat pas à pas
- 1. Vérification du titre foncier : indispensable. Consultez le cadastre numérique (ANCFCC) pour vérifier l’absence d’hypothèques ou de litiges sur le bien.
- 2. Compromis de vente : accord préliminaire signé avec le vendeur, avec versement d’un acompte (généralement 10-20 % du prix).
- 3. Rédaction de l’acte : par un notaire (adoul ou notaire moderne). Le recours à un notaire indépendant est vivement recommandé pour les étrangers.
- 4. Enregistrement : l’acte est enregistré à la Conservation Foncière (ANCFCC).
- 5. Transfert de fonds : depuis un compte en devises ou dirhams convertibles pour conserver le droit au rapatriement.
💡 Frais d’acquisition à prévoir
Les frais annexes représentent 8 à 12 % du prix d’achat et comprennent :
- Droits d’enregistrement : 4 %
- Frais de conservation foncière : 1 %
- Honoraires de notaire : 1,5 à 2,5 %
- Taxe professionnelle (promoteur) et divers : selon le cas
📊 Fiscalité à la revente : la Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI)
La plus-value réalisée à la revente est soumise à la TPI au taux de 20 %, calculée sur la différence entre le prix de vente déclaré et le prix d’acquisition actualisé (augmenté de 15 % et des travaux justifiés). Après 10 ans de détention, certains abattements s’appliquent. La résidence principale est exonérée sous conditions.
🚨 Points de vigilance pour les acheteurs étrangers
- Méfiez-vous des biens sans titre foncier (melkia) : plus risqués juridiquement.
- Vérifiez systématiquement le certificat de propriété et l’état hypothécaire.
- Privilégiez un avocat ou notaire indépendant du vendeur.
- Conservez tous les justificatifs de transfert de fonds pour le rapatriement futur.
Pour en savoir plus, consultez nos guides sur le logement locatif au Maroc, le coût de la vie au Maroc, et notre page pilier sur l’expatriation au Maroc.