Peut-on acheter un bien immobilier en Espagne en tant que Français ?
Oui, tout étranger peut librement acheter un bien immobilier en Espagne, sans condition de résidence. Que vous soyez résident ou non-résident, la procédure est identique. La seule condition préalable : obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero), votre numéro d’identification fiscal espagnol. Ce numéro est indispensable pour signer chez le notaire et payer les taxes liées à l’achat.
Les étapes clés de l’achat immobilier en Espagne
- Obtenir le NIE — premier prérequis absolu
- Ouvrir un compte bancaire espagnol — pour payer le bien et les taxes
- Trouver un bien — via Idealista, Fotocasa, ou un agent immobilier local
- Signer un contrat de réservation (Contrato de Arras) — avec versement d’un acompte (généralement 10 % du prix)
- Vérifier la situation juridique du bien — via un avocat (abogado) : charges, dettes, permis, urbanisme
- Obtenir le financement si nécessaire — apport minimum : 20 % du prix (les banques espagnoles financent jusqu’à 80 %)
- Signer l’acte authentique (Escritura Pública) chez le notaire
- Payer les taxes et inscrire le bien au Registre de la Propriété
Les frais d’acquisition : prévoir 10 à 15 % du prix
C’est la règle d’or : budgétisez 10 à 15 % du prix du bien en frais supplémentaires. Ces frais varient selon que le bien est neuf ou dans l’ancien, et selon la région.
Bien dans l’ancien : l’ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales)
L’ITP est la taxe principale lors de l’achat dans l’ancien. Elle est gérée par les communautés autonomes et varie selon la région :
- 🏙️ Madrid : 6 % — l’une des plus basses d’Espagne
- 🌸 Andalousie : 7 %
- 🌊 Valence (Communauté valencienne) : 10 %
- 🏔️ Catalogne (Barcelone) : 10 % (jusqu’à 11–13 % pour les biens > 1 M€)
- 🏖️ Baléares : 8 à 11 %
- ⛵ Pays Basque : 4 % — le plus favorable
⚠️ Depuis 2022, l’ITP est calculé sur la valeur de référence cadastrale (Valor de Referencia), qui peut être supérieure au prix d’achat réel. L’avocat doit analyser ce risque en amont.
Bien neuf : TVA (IVA) + AJD
- IVA (TVA) : 10 % du prix de vente
- AJD (Actos Jurídicos Documentados) : 0,5 à 2 % selon la région
- Total pour le neuf : environ 12 à 15 % de frais en plus du prix
Autres frais à prévoir
- 🏛️ Frais de notaire : 600 à 1 500 € (réglementés, environ 0,2 à 1 % du prix)
- 📝 Inscription au Registre de la Propriété : 0,4 à 0,7 % du prix
- ⚖️ Honoraires d’avocat : 1 à 2 % du prix (fortement recommandé pour les non-résidents)
- 🏢 Gestoría (agence administrative) : 300 à 600 € forfait
- 🏦 Frais bancaires (si crédit) : frais d’évaluation (Tasación) 350–600 €
Financer son achat en Espagne : le crédit immobilier
Les banques espagnoles accordent des crédits immobiliers aux non-résidents, généralement à hauteur de 60 à 70 % du prix du bien (contre 80 % pour les résidents). Les taux pratiqués en 2026 sont comparables aux taux européens. Santander, BBVA, CaixaBank et Sabadell ont toutes des offres dédiées aux expatriés.
Taxes annuelles après l’achat
- 🏦 IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : taxe foncière annuelle, environ 320 € pour un bien moyen
- 💸 IRNR (pour les non-résidents) : impôt sur le revenu imputé si le bien n’est pas loué (19 % pour les résidents UE, 24 % hors UE)
- 🌊 Communauté de propriétaires (comunidad) : charges de copropriété selon l’immeuble
Achat via SCI française : une idée à éviter
Acheter via une SCI française est très complexe en Espagne (difficulté d’obtenir un crédit, double comptabilité, frais annuels élevés). L’achat en nom propre est la méthode la plus simple et la plus courante pour les Français.
Pour aller plus loin
Avant d’acheter, assurez-vous d’avoir votre NIE en Espagne et de comprendre la fiscalité espagnole. Consultez notre comparatif des meilleures villes d’Espagne pour investir et le guide complet Espagne pour toutes vos démarches.