🏠 L’immobilier à l’île Maurice pour les étrangers : ce qu’il faut savoir en 2026
L’île Maurice constitue une destination de choix pour l’investissement immobilier : fiscalité avantageuse (0 % sur les plus-values), marché dynamique, accès à la résidence via l’achat, et stabilité juridique assurée par la convention Franco-Mauricienne. Mais l’accès à la propriété est encadré pour les non-citoyens : vous ne pouvez pas acheter n’importe quel bien.
📋 Les dispositifs ouverts aux étrangers
🏡 PDS — Property Development Scheme
Le PDS est le programme phare pour les étrangers depuis 2015. Il remplace les anciens IRS et RES. Il s’agit de résidences intégrées haut de gamme (villas, appartements, penthouses) avec services communs, dans des domaines sécurisés :
- Pas de prix minimum d’achat pour accéder au programme
- Permis de résidence dès 375 000 USD d’investissement (valable tant que vous restez propriétaire)
- Location autorisée (saisonnière ou longue durée)
- Revente libre à tout acquéreur (mauricien ou étranger)
- Exemples : Cap Marina, Mont Choisy, Heritage Villas, Azuri
🌆 Smart City Scheme
Lancé en 2015, ce programme crée des quartiers intégrés alliant logements, bureaux, commerces et espaces verts. Idéal pour les entrepreneurs souhaitant vivre et travailler au même endroit :
- Prix d’entrée variable selon les projets
- Permis de résidence dès 375 000 USD d’investissement
- Avantages fiscaux pour les entreprises installées dans les Smart Cities
- Exemples : Moka Smart City, Cap Tamarin, Beau Plan, Mon Trésor
🏢 G+2 (Ground +2)
Ce dispositif permet aux étrangers d’acheter un appartement en copropriété dans un immeuble d’au moins 2 étages au-dessus du rez-de-chaussée :
- Prix minimum : 6 000 000 MUR (~125 000 USD) par appartement
- Permis de résidence possible si l’investissement atteint 375 000 USD
- Option plus accessible pour un premier achat en copropriété urbaine
💶 Prix du marché en 2026
- Prix moyen au m² (appartements standards) : 2 000–4 000 €
- Villas de luxe : 3 500–8 000 €/m²
- Programmes PDS et Smart City : à partir de 5 000 €/m²
- Appartements 2-3 chambres (Grand Baie, Tamarin) : 300 000–600 000 €
- Villas avec piscine (zones côtières) : 600 000–1 500 000 €
- Rendement locatif brut : 4 à 7 % selon l’emplacement et la stratégie
💰 Frais d’acquisition à prévoir
- Droits d’enregistrement : 10 % du prix d’achat (depuis le budget 2025-2026, anciennement 5 %)
- Frais de notaire : environ 1,5 %
- Frais d’agence : 3 à 5 %
- Frais bancaires et divers : 1 %
- Budget total à prévoir : prix du bien + 15 à 18 %
🎯 Avantages fiscaux de l’immobilier à Maurice
- 0 % de taxe sur la plus-value à la revente (quelle que soit la durée de détention)
- Pas de taxe foncière ni de taxe d’habitation
- Revenus locatifs imposés à 15 % (IS local), déductibilité des charges
- Convention Franco-Mauricienne : la plus-value est imposable uniquement à Maurice (0 %)
- Les biens mauriciens n’entrent pas dans l’IFI français si vous changez de résidence fiscale
🧭 Par où commencer ?
Définissez votre objectif (résidence principale, investissement locatif, résidence secondaire), choisissez votre zone et votre schéma (PDS, Smart City, G+2), faites une pré-étude fiscale France-Maurice, puis faites appel à un notaire local et un conseiller fiscal. Les fonds doivent impérativement provenir de l’étranger et être transférés via une banque mauricienne agréée.
Retrouvez tous nos conseils sur notre guide de l’expatriation à l’île Maurice, et consultez également notre page sur la fiscalité mauricienne et les permis de résidence pour comprendre tous les dispositifs disponibles.